Comment organiser un achat immobilier en concubinage face aux risques de séparation ou de décès ?
Prévenir les difficultés de liquidation et protéger le concubin survivant constituent les principaux enjeux d’un achat immobilier en concubinage. En l’absence de régime matrimonial, l’acquisition commune relève de l’indivision : chaque concubin détient une quote-part du logement déterminée par l’acte notarié.
Pourquoi les quotes-parts doivent-elles suivre le financement effectif ?
L’acte d’acquisition fixe les droits respectifs des concubins. S’il ne comporte aucune indication particulière, chacun est réputé propriétaire de la moitié du bien. Cette répartition doit néanmoins correspondre aux sommes effectivement financées par chaque acquéreur.
Un décalage entre les quotes-parts déclarées et les apports réels peut faire naître des créances envers l’autre concubin ou l’indivision. De même, lorsque l’un des indivisaires rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt supérieure à celle prévue par le plan de financement, il peut invoquer une créance lors du partage. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien visées par l’article 815-13 du Code civil.
La séparation révèle les contraintes de l’indivision
Les concubins ne disposent d’aucun mécanisme comparable à celui applicable aux époux pour obtenir prioritairement la conservation du logement. Chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Sans accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti conformément aux droits inscrits dans l’acte.
L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire. La liquidation devient particulièrement délicate lorsque les contributions financières ne coïncident pas avec les quotes-parts de propriété.
Le décès expose le survivant aux demandes des héritiers
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal. La quote-part du défunt revient donc à ses héritiers, lesquels deviennent indivisaires avec le survivant et peuvent solliciter le partage.
Un testament peut renforcer la protection du partenaire, mais sa portée est limitée par la taxation de 60 % applicable entre concubins. L’intervention d’un notaire permet d’anticiper le financement, la séparation et le décès, ainsi que de présenter l’éventualité d’un PACS et ses conséquences patrimoniales.
Historique
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